杭州房子卖不动了，“杭州一哥”的平衡术还在

（文/解红娟 编辑/马媛媛）部分房企削减开支抵御寒冬之际，滨江集团因逆势拿地、重仓杭州、屡次发债受到关注。

近日，滨江集团发布2022年半年度报告。期内，滨江集团实现营业收入106.9亿元，同比减少44.86%；实现归母净利润12.84亿元，较上年同期增长1.34%；扣非净利润12.82亿元，同比增长1.58%。

对于营业收入的下滑，滨江集团表示，主要由于本期交付楼盘收入较上年同期减少所致。期内，滨江集团顺利交付仁恒滨江园、万家花城庆和苑、金华锦翠蓝庭、宁波海语天下、壹号院二期、澄品101、杭语蓝庭、义乌万家风华和永康悦虹湾等10个项目。

“净利润增长主要受益于非并表的联合营项目。”华泰证券研究院陈慎发布研报表示，滨江集团联营企业结转较多，推动投资收益达到9.0亿元，而2021年同期仅为0.5亿元；其次，少数股东损益占比同比减少15.7百分点至20.0%。

杭州“扫货式”拍地

滨江集团于1996年成立于杭州，从事房地产开发及其延伸业务，由于常年在杭州的权益、全口径销售额位列众房企首位，被业内称为“杭州一哥”。

6月7日，滨江集团旗下一网红盘发布购房意向登记结果，公示名单中“戚*兴”吸引众人目光，只因该名字与滨江集团董事长戚金兴高度重合。事后证明，“戚*兴”确实为滨江集团董事长戚金兴，但限于288套总房源、36.5%综合中签率，顺位为525号的戚金兴与这套豪宅有缘无分。

滨江集团董事长摇不到自家豪宅，被部分业内人士定性为炒作，但并不影响其向外传递即使杭州新房销售下滑但滨江集团项目仍不愁卖的讯号。据统计数据显示，2022年1-6月，杭州商品房销售面积632.3万平方米，同比下降48.04%，而同期滨江集团实现销售额683.93亿元，同比仅下滑22.21%，为期内杭州商品房销售下滑幅度的一半。

此外，“22%的幅度相比于TOP20约37%的平均降幅来说要乐观不少。”亿翰智库研究总监于小雨表示，期内滨江集团毛利润率和净利润率分别为21.0%和15.0%，依然保持在较高的水平。

得益于业绩下滑幅度的减少，滨江集团以683.93亿元销售额位列克而瑞行业销售排名第13位，较2021年末提升了9位，并再次成为杭州房企新房销售冠军。

不过，杭州新房销售不畅还是影响到了滨江集团业绩的完成率，导致其仅完成业绩目标的42.75%-45.6%。此前，滨江集团管理层在投资人电话会上表示，2022年全年的销售目标为1500亿元至1600亿元。

和“销冠”相比，滨江集团在杭州“扫货式”拍地更不容忽视。2月10日，杭州成功出让35宗商业用地，成交总价达112.6亿元，其中。滨江集团通过合作的形式拿下四堡七堡单元、景芳三堡单等4宗地块，成交总金额达22亿元。

为商业用地成交金额贡献近2成的滨江集团，在涉宅用地上的占比更高。4月25日，杭州举办首轮集中供地中，合计出让60宗涉宅地，总起价797.9亿元，其中，滨江集团合计竞得11宗地块，斥资184.34亿元，位居地块数量和金额的首位。

两个月后，滨江集团直接撑起当时杭州土拍的半壁江山。资料显示，第二轮集中供地中，杭州出让45宗涉宅地，总起价529.5亿元，其中滨江集团以一己之力拿下12宗地块，斥资224.62亿元。

包含上述23宗杭州地块，滨江集团期内共新增土地储备项目30个，新增项目土地面积合计149.4万平方米，新增项目计容建筑面积合计366.3万平方米，新增土储货值权益比例57.5%。

截止2022年上半年末，滨江集团土地储备中杭州占62%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比22%，浙江省外占比16%。

“经投资部测算，公司从杭州第一批集中供地中获得地块平均净利润率8%左右，第二批获得地块预计净利润水平较第一批地略有提高。”为了追平去年“1%-2%的净利润水平”地块，滨江集团管理层决定，计划今年销售从2022年杭州第一、第二批土地集中供地中拿的地。

有息负债规增加超百亿元

大手笔频繁拿地和“借新还旧”，在一定程度上推高了滨江集团的债务规模。

1月25日，滨江集团发布2022年度第二期超短期融资券，发行金额9.3亿元，发行期限210天，全部用于归还发行人存续期债务融资工具本金及利息；一个月后，滨江集团再次发行2022年度第一期短期融资券，该债券注册金额16.2亿元，该期发行金额7.2亿元，同样用于归还滨江集团存续期债务融资工具本金及利息。

不可否认的是，滨江集团是众多民企中为数不多的能够在公开市场发行债务的企业。“2022年上半年，滨江集团合计成功发行了3笔共26.1亿元的短期融资券，同时综合融资成本进一步下行0.2个百分点。”亿翰智库研究总监于小雨表示，滨江集团下半年境内债到期规模为24亿元，公开市场偿债压力不大。

数据显示，2017年至2021年，滨江集团平均融资成本分别为6%、5.8%、5.6%、5.2%，4.9%。截至报告期末，滨江集团平均融资成本仅为4.7%，达到企业历史新低。

有息负债规模方面，截止2022年6月底，滨江集团有息负债规模558.07亿元，较2021年底的457.62亿元增加了100.45亿元。其中，银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%，债务结构清晰。

此外，滨江集团“三道红线”监测指标虽然持续保持“绿档”，但有两项数据并不稳定。

具体来看，截至2022年6月30日，滨江集团净负债率为85.79%，较2021年底的65.97%增加19.81个百分点；短期债务为178.96亿元，期末货币资金197.79亿元，现金短债比为1.11倍，低于2021年底的的1.51倍。

截止2022年6月末，滨江集团共获银行授信总额度1114.4亿元，较上年末增加34%，授信额度已使用498.4亿元，剩余可用616亿元，占总额度的55%。直接融资可用额度上，截止报告期末已获批尚未发行的公司债额度6亿，注册完成尚未发行的短期融资券额度35亿元。

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